نرخ اجاره بها دوبرابر شد | خبر بد برای مستاجران

گزارش تحولات بازار مسکن در شهر تهران که از سوی بانک مرکزی منتشر شده، بیانگر این است که در اسفندماه سال گذشته متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی تهران ۳۵ میلیون و ۱۲۰ هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۶.۲ درصد و ۱۶ درصد افزایش را نشان می‌دهد، علاوه بر این، بررسی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری در اسفند ماه سال گذشته نشان‌دهنده رشدی معادل ۴۵.۸ و ۵۰.۲ درصد نسبت به ماه مشابه سال ۱۳۹۹ است این بدین معنی است که تعداد مستاجران در این مدت افزایش یافته است که باید گفت متغیر‌هایی همچون تورم، رشد قیمت مسکن و نرخ سود بانکی بر بازار اجاره بی‌تاثیر نبوده است و هر سه این شاخص‌ها در یک سال اخیر اثرات تورمی بر بازار اجاره داشته است.

به گزارش اعتماد، در حال حاضر رکود خرید و فروش به شکل جهش نرخ‌های اجاره بروز پیدا کرده است به گونه‌ای که سال گذشته قیمت اجاره‌بها تا دو برابر نیز رشد یافت و با توجه به کاهش ساخت‌وساز، واحد‌های نوساز چندانی وارد بازار اجاره نشد.

عباس اکبرپور، کارشناس بازار مسکن در خصوص خلأ قانونی در حوزه مستاجران بر این باور است که قوانین ایران در بخش ملک برگرفته از قوانین جهانی نیست و در زمینه فرآیند اخذ مجوز و فعالیت بنگاه‌های معاملات ملکی و اینکه چه افرادی حائز دریافت مجوز هستند ضعف وجود دارد و در مجموع قوانین متممی که در کشور‌های پیشرفته متداول است در ایران وجود ندارد.

او در ادامه گفت: یکی از موضوعات حائز اهمیت در این حوزه این است که دوره‌های مربوط به املاک که در جهت ارتقای سطح معاملات مسکن است در ایران وجود ندارد تا افراد با توجه به عملکردشان امتیاز بگیرند و به همین دلیل است که ارتباط بین مالک و مستاجر در ایران ضعف دارد.

اکبرپور تصریح کرد: اغلب بنگاه‌داران املاک در ایران بدون گذراندن دوره‌های مختلف وارد بازار کار می‌شوند و صلاحیت لازم برای این شغل را نیز ندارند و واقعیت این است که در مجموعه بنگاه‌های ملکی ترجیحا باید یک مهندس معمار یا مهندس عمران به عنوان مدیر بنگاه یا در شرکای اصلی در کنار سرمایه‌گذار صاحب بنگاه حضور داشته باشد.

این کارشناس بازار مسکن خاطرنشان کرد: در ایران کل مجموعه بنگاه‌داری با معضل اساسی روبروست و نیازمند بازنگری کلی در بخش قوانین هستیم و اصولا یک بنگاهی که اقدام به خرید و فروش واحد‌های مسکونی می‌کند، برای اینکه بتواند در مجموعه‌های تجاری، آموزشی و ورزشی و… نقش داشته باشد باید دوره‌های مختلفی را طی کند تا صلاحیت انتقال این مجموعه‌ها را کسب کند.

خدمات معاملات ملکی در ایران به صورت غیرتخصصی است

اکبرپور با تاکید بر اینکه خدمات معاملات ملکی در ایران به صورت غیر تخصصی صورت می‌گیرد ادامه داد: فعالیت‌ها در این بخش به صورت سنتی است و فرآیند جهانی و پیشرفت این صنعت اصلا مورد توجه نیست و نقاط ضعف فراوانی در این مسیر وجود دارد که یکی از آن‌هاعدم وجود دستورالعمل یا قانون خاصی است که در جهت حقوق مستاجرین وجود دارد.

این کارشناس بازار مسکن ادامه داد: در همه کشور‌های دنیا برای مستاجران قوانینی وجود دارد، اما اصل ماجرا این است که رابطه بین مالک و مستاجر در ایران مشمول هیچ قانونی نیست این در حالی است که باید قوانینی نیز در ایران تدوین شود تا اجحافی در حق مستاجران نشود و از طریق انجمن‌های اجتماعی به این شکایات رسیدگی شود تا حق و حقوق کسی پایمال نشود.

اکبرپور در پاسخ به این پرسش که با توجه به نزدیک شدن به فصل جابه‌جایی‌ها در بازار اجاره مسکن چه راهکاری برای کنترل قیمت‌ها پیشنهاد می‌کنید افزود: نرخ اجاره‌بها متاثر از عوامل گوناگونی است که از جمله آن‌ها نرخ تورم است و باید گفت نرخ تورمی که رسما از سوی بانک مرکزی اعلام می‌شود معمولا پایین‌تر از نرخ تورم واقعی است و اگر این نرخ ۴۰ درصد باشد نمی‌توان انتظار داشت که مالک نرخ اجاره را کمتر از ۴۰ درصد محاسبه کند و اگر خواستار تعدیلی در این فرآیند هستیم باید دولت از دریافت عوارض و مالیات‌هایی که از خانه‌های استیجاری دریافت می‌کند منصرف شود تا تعدیلی صورت گیرد و مالکان را مشتاق افزایش اجاره‌بها نکند.

این کارشناس بازار مسکن در ادامه گفت: دولت همواره در حال افزایش مالیات است و در رابطه با بخش خصوصی (مالک و مستاجر) به نوعی دخالت دارد این در حالی است که این بخش در همه کشور‌ها بر اساس عرضه و تقاضا ساماندهی می‌شود.

او با بیان اینکه اقتصاد ایران اقتصاد پویایی نیست تصریح کرد: در ایران نسبت درآمد‌ها به خصوص درآمد کارمندان و کارگران افزایشی در حد تورم ندارد و حتی اگر به اندازه تورم هم رشد حقوق داشته باشند کارمندان و کارگران باز هم نمی‌توانند با وجود این گرانی‌ها مسکن مورد نظر خود را اجاره کنند، اقتصاد چه از نظر دولت و چه از نظر بخش خصوصی رقابت‌پذیر نیست، بنابراین نه بخش خصوصی و نه بخش دولتی از عهده پرداخت‌ها برنمی‌آیند و کارگران و کارمندان هر روز فقیرتر شده و زیر خط فقر می‌روند.

راهی برای کمک به مستاجران

اکبرپور با بیان اینکه در ایران مستاجرین مظلوم واقع شده‌اند، ادامه داد: یک راهکار برای این قشر از جامعه می‌تواند این باشد که به جای پرداخت یارانه‌ها در رابطه با ملک‌های اجاره‌ای سوبسیدی برای مستاجران در نظر گیرند و معیار‌های پرداخت یارانه باید تعدیل شود و یارانه مستاجران باید برقرار و اجرایی شود.

این کارشناس بازار مسکن خاطرنشان کرد: بهتر آن است که در ایران نیز تهیه اظهارنامه مالیاتی در هر سال اجباری شود و دولت بر اساس آن بتواند تصمیم بگیرد که به چه افرادی یارانه بدهد یا از دادن مالیاتی که در طول سال پرداخت می‌شود معاف شوند چرا که برگشت این مالیات می‌تواند به آن‌ها کمک کند.

او با اشاره به یک راهکار مناسب برای مستاجرین گفت: ما شاهد آنیم که در ایران اگر شخصی کارمند یا کارگر است از حقوق ماهانه‌اش مالیات کسر می‌شود، اما در صورتی که این فرد مستاجر است و ملکی ندارد بهتر آن است که این مالیات به عنوان یارانه استیجاری به او برگشت داده شود تا به این فرد هم به نوعی کمک شود.